“法院已经将查封老赖唯一住房的执行裁定书邮寄给我了，我终于可以放心了，债务终于可以追回了，”申请人眉脚间掩饰不住的喜悦。“查封房屋只是第一步，距离拍卖也许还有比较曲折的过程呢，”我拿着法律工具书跟他解释道。
难道查封的房屋还有不会拍卖的可能？
答案是有可能，而且有相当一部分案件，查封房屋就像望梅止渴。为什么呢？第一，房屋虽然登记在被执行人名下，却早已卖于他人。此种情况实践中也是比较多，很多执行异议裁定书，就裁定驳回申请人要求拍卖房屋。理由如下:买卖房屋合同日期早于法院查封日期；房主已经实际入住房屋，并开始缴纳物业费、水电费等费用；房主已经向被执行人支付全部房款，或者剩余房款不多同意配合法院交齐尾款。第二，房屋市场价值远大于债权，且被执行人无其他财产。不能拍卖为什么还要查封呢？房屋价值太大，又不可能分割成卧室、厨房、客厅分别予以拍卖，又怕被执行人转移财产，所以就先查封了呗。不能拍卖的法律依据，主要来源于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条。通俗讲，欠钱数额比较小的情况下，要多采取其他方式，不可将寄托着被执行人一辈子心血的房屋卖掉，不符合法律“比例原则”。第三，分期贷款购买的房屋，银行享有抵押权，拍卖房屋所得价款不足以清偿银行债务，不宜启动拍卖程序。交了首付款，卖房子咋还能不够银行贷款呢？法拍房交付困难，社会大众都清楚。所以，拍卖房屋评估价一般会低于市场价，而起拍价则会低于评估价的30%以内。所以，房屋拍卖的价款很可能都不够银行贷款。
那么，房屋查封后不能拍卖，有什么建议吗？
暂无一次履行能力，可以与被执行人达成和解，查封的房屋担保的情况下，可以不申请对被执行人采取纳入失信名单、限制高消费的措施，更有利于恢复他们自身创造能力。你们认为如何？
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